Спасет ли "особняк за рубль" исторический центр Ростова и других городов

Власти Ростовской области вновь заговорили о программе «Исторический дом за рубль». Идея не нова; они пытались запустить его шесть лет назад. Тогда это не удалось, и с тех пор ситуация только ухудшилась. В центре Ростова-на-Дону более двухсот поврежденных объектов культурного наследия; денег на их ремонт в бюджете нет. Вывод: предложите их инвесторам за рубль с поправкой на современные реалии и законодательное регулирование. Что изменилось и почему чиновники снова предлагают старую схему? Давайте разберемся, что останавливает инвесторов и есть ли шанс у ростовского исторического центра.

Схема действительно работает и в других регионах. В Ярославле, по словам Господарева, "все ОКН были восстановлены за счет инвесторов". В Татарстане предприниматель Дмитрий Капин купил за рубль купеческий особняк XIX века и теперь открывает там бутик-отель и кафе, а за проектные работы ему платит государство. В Томске заключено 70 договоров по программе «Дом за рубль», 20 исторических зданий уже отреставрированы и возвращены в городскую среду.

Но у донской столицы печальная история отношений с «рублевыми особняками». В 2020 году ростовские власти уже заявляли ровно то же самое. Тогда первый заместитель главы администрации города Юрий Овчинников заявил: "Сейчас более двухсот таких зданий находятся в аварийном состоянии и подлежат либо сносу, либо очень серьезной реставрации. Ни один городской бюджет не сможет покрыть такие затраты".

Был конкретный пример - доходный дом Сариевых на Большой Садовой. Здание было выставлено на аукцион за один рубль. Нашлось два инвестора, которые начали, по выражению Овчинникова, «драться между собой» и взвинтили цену до 62 миллионов рублей. Более того, здание находится в аварийном состоянии, и на его восстановление нужны сотни миллионов. В результате аукцион провалился, оба инвестора отказались, а дом сгорел. Сегодня это просто еще одно никому не нужное «заброшенное место» в центре города.

Эксперты называют несколько причин, по которым "рублевая" программа в Ростове буксует. Первое – это статус жилого помещения. По мнению заместителя председателя Общественной палаты Ростова, предпринимателя Сергея Гайдука, "жилые помещения в том виде, в котором они существуют, неинтересны". Если ОКН останется жилым, инвестор вкладывает большие деньги в реставрацию, а затем может продать только две-три квартиры. Гораздо выгоднее переоборудовать здание в нежилое помещение и сдать в аренду офисы или помещения. Но процедура перевода – это бюрократический ад, и хотя закон это позволяет, на практике все зависит от согласований, которые длятся годами.

Вторая причина – отсутствие комплексного подхода. Гайдук резюмирует это жестко: "Нет смысла пытаться реконструировать один дом, если кругом разруха. Гораздо логичнее думать о реконструкции целых кварталов". Господарев, кстати, с этим согласен: «Если взять обычный блок и подумать, как сделать из него какую-нибудь «конфетку», сохранив при этом исторический облик, это было бы действительно хорошо». Но пока это всего лишь слова. На самом деле это целенаправленные попытки, которые врезаются в соседние руины.

Третья причина: стоимость восстановления — это пространство. Объект культурного наследия нельзя отремонтировать, как обычный дом. Нужна лицензированная организация, научное руководство, авторский надзор и одобрение каждого гвоздя в комитете по охране ОКН. В Севастополе реставрация фасада одного дома по улице Гоголя обошлась в 54 миллиона рублей. При этом внутри остались старые ржавые трубы — на них уже не хватало денег. В Крыму усадьбу Кесслер-Ферсман реставрировали в течение шести лет. Они вложили не шесть миллионов рублей, как планировалось изначально, а в разы больше.

Четвертая причина – большое количество владельцев. Это, пожалуй, главная проблема Ростова. Зачастую исторические здания в центре представляют собой многоквартирные дома с десятками собственников. У кого-то нет денег на ремонт, кто-то против каких-либо изменений, а есть и те, кто вообще не живет в Ростове. Собрать всех, договориться и провести восстановление – непростая задача.

Давайте посмотрим на южные регионы. В Астрахани комплекс пороховых складов никто не покупал за рубль. Аукцион провалился. Власти смягчили требования — дали инвесторам на восстановление не три года, а шесть. Но результат станет известен только в конце апреля. Скептицизм пока побеждает. В Крыму, по словам заместителя министра культуры Андрея Ростенко, из примерно 2400 объектов культурного наследия около 300 находятся в неудовлетворительном состоянии. Есть только два успешных примера частной реставрации. В Севастополе около 180 многоквартирных домов. Реставрация фасадов завершена чуть более десяти. Нигде не дошли руки до замены инженерных сетей, на которые жалуются жители. В Краснодаре программы «Рубль на особняк» вообще нет. Мы рассматривали аренду по рублю за квадратный метр — и забыли.

Сергей Гайдук, хорошо знающий власть и бизнес, говорит прямо: "Сегодня в центре не покупают даже здания, которые не представляют исторической ценности и которые можно купить и потом превратить во что угодно. Это не выгодно. И той функции, которая была там 50 лет назад, уже нет. Жизнь людей изменилась".

По его мнению, власти понимают проблемы, но их невозможно решить одним росчерком пера. Нам нужен долгосрочный генеральный план города, орган, который возьмет на себя разработку проекта. А обсуждать судьбу одного отдельно взятого дома, даже если это ОКН, - это тупик.

С ним согласен риэлтор Алексей Олейников.

"Невозможно предложить инвестору здание, даже бесплатно, но с кучей обременений", - утверждает эксперт. «Если целью является сохранение исторического наследия любой ценой, то инвестор имеет право требовать за свою деятельность определенные льготы».

По его мнению, программа «особняк за рубль» не является панацеей. В регионах его деятельности сошлось несколько факторов: ясная воля властей, упрощенные процедуры, нежилой статус зданий и, самое главное, единый собственник. В Ростове почти ничего из этого списка не выполнено.

Да, чиновники снова говорят правильные вещи о развитии микрорайонов, о помощи Палаты представителей РФ или субсидировании ставок. Но они сказали то же самое шесть лет назад. С тех пор аварийных происшествий стало только больше. А инвесторы, которые когда-то были готовы бороться за жилой дом Сариевых, сегодня, скорее всего, даже не придут на аукцион. «Рубль надежды» рискует превратиться в «рубль отчаяния». Потому что за этим стоит не реальный механизм спасения, а попытка переложить проблему на частника при полном отсутствии государственной воли и комплексного подхода.